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El control de alquileres, una medida quirúrgica a corto plazo que llega tarde


Unidos Podemos poner en marcha el compromiso del PSOE de regular las rentas, que desembocó en el acuerdo de los Presupuestos que se aprobaron este martes en Consejo de Ministros. En tres meses el Gobierno deberá aprobar una Ley de Vivienda que incluye la intervención en los alquileres y en cuatro meses ese proyecto debe llegar al Congreso.

La primera herramienta para ello está lista: el índice de precios del alquiler diseñado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que permitirá a las autonomías y municipios determinar dónde se encuentran las zonas donde se han superado los precios y, por tanto, aquellos que estarán sujetos a contención o incluso a degradaciones. El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos también incluye la contención de «incrementos injustificados de nuevos arrendamientos», para lo que se tomará como referencia el precio del contrato anterior.

La noticia provocó polémica en el sector. Desde Tectum Global Management valoran que la regulación de precios reducirá la oferta, subirá los precios y ralentizará el alquiler. Desde el consejo general de agentes inmobiliarios, Jaime Cabrero asegura que las rentas ya están cayendo hasta un 10% debido a la crisis económica y sin necesidad de regulación.

Ferrán Font, director de estudios de piso.com, añade que la medida llega tarde. También señala que si bien «la diferencia entre la capacidad de pago de las familias y la evolución de los ingresos obliga a la actuación de las administraciones públicas», «limitar los ingresos no es la solución». Según Font, Las medidas deben estar enfocadas a mejorar la situación económica de los inquilinos y aumentar el número de viviendas de alquiler mediante la colaboración público-privada, como en Viena o Sydney ”.

Experiencia internacional

Pero España no es el único país en el que se proponen controles. Y hay experiencias variadas. En Alemania Se aplican desde 2015: la legislación habilita a los gobiernos de los estados federales a permitir que sus municipios establezcan controles en zonas estresadas y, ante los persistentes problemas de acceso a la vivienda, en este 2020 Berlín se marcó un precio máximo y de alquiler. congelar.

En Estados Unidos también hay nuevas medidas de control. Así, en California, los aumentos de alquiler se han limitado al 5% anual más la inflación durante diez años a partir de 2020. En Los Ángeles, en particular, el aumento se limita a entre el 3% y el 4%, aunque solo a los no unifamiliares. casas que se construyeron antes de 1978. En Nueva York, también, el control se limita a las casas más antiguas. Y en la capital de la nación, Washington DC, el aumento es del 10%.

En FranciaDesde 2012, algunos municipios, entre ellos París, han vinculado el precio del alquiler de un nuevo inquilino al alquiler del anterior para limitar los incrementos en el índice de revalorización de los arrendamientos vigentes y sus renovaciones. En 2014 se estableció la posibilidad de poner límites a las subidas en las ciudades y en 2019 se hizo cargo de otra regulación para limitar la subida al 20% por encima de un precio de referencia.

Otra modalidad gobierna Países Bajos, donde los precios están regulados por un sistema de puntos sobre la calidad del apartamento (tamaño, equipamiento o ubicación). Y en Suecia Existe una especie de negociación colectiva entre representantes de inquilinos, empresas de vivienda municipales y propietarios privados.

Controla los efectos

El Banco de España ha evaluado los efectos de todas estas medidas y ha concluido que aunque Han sido efectivos en moderar el precio del alquiler a corto plazo en el segmento regulado ”, al mismo tiempo, pueden provocar subidas en los segmentos no regulados. La agencia aprecia que los controles de precios tienen el atractivo de abordar de manera inmediata y directa los problemas de accesibilidad. Pero advierte que, mantenidos en el largo plazo, aparecen efectos adversos, como la segmentación de la población según sus condiciones económicas.

A cambio, la agencia cree que el aumento de la oferta pública de alquiler a precios asequibles se centra en la causa del aumento de precios: la insuficiencia de apartamentos de alquiler. Pero advierte que supone un gran esfuerzo presupuestario –España destaca por estar a la cola de la vivienda social en alquiler– y que lleva tiempo desarrollarla. De ahí la idea de la colaboración público-privada para incrementar la oferta. Pero desde el Sindicato de Inquilinos lo rechazan. Javier Gil, su portavoz, cree que la solución a corto plazo al problema del acceso a la vivienda es controlar los precios, no aumentar la oferta, un remedio «de mercado» que, en su opinión, solo aumenta la dinámica de los ciclos económicos y la oportunidad de negocio del sector privado. También augura presión para que el Gobierno desista de regular los precios.

Más de 2.200 millones para políticas de vivienda en 2021

El presupuesto de vivienda y agenda urbana alcanzará los 2.250 millones de euros en 2021, según los Presupuestos aprobados este martes en Consejo de Ministros. La cifra multiplica por cinco la de las últimas cuentas públicas y, además, es la más alta de la historia. El grueso, 1.650 millones, se destinarán a la rehabilitación de viviendas y barrios, mientras que 215 millones de euros se destinarán al plan de vivienda de alquiler asequible, además de otros 350 millones, que se aplicarán al programa actual.

Uno de los problemas de la política habitacional que el ministro José Luis Ábalos ha sido el encargado de señalar en los últimos meses es que el parque de viviendas sociales de titularidad pública existente en España se limita a 290.000 viviendas (180.000 propiedad de comunidades autónomas y el resto, de los municipios). ). Es una cifra que contrasta con los más de 2,3 millones de viviendas protegidas construidas entre 1981 y 2019. Y esto se atribuye a que las viviendas oficiales de protección han sido en su mayoría destinadas a la venta, por lo que promover la vivienda pública en alquiler ha tenido muy poco peso. , no solo en términos absolutos, sino también en términos relativos a nivel europeo e incluso mundial.

Por ello, la nueva Ley de Vivienda -que será copropuesta por la vicepresidencia de Pablo Iglesias y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana- contemplará medidas para «impulsar el desarrollo de parques de vivienda pública estable».

En cuanto al control de los precios de los alquileres, Ábalos prometió que el capítulo de la ley que lo recoge demostrará «un respeto absoluto y escrupuloso a las competencias de las administraciones autonómicas». Casi no existe ningún país que cuente con marcos estatales, pero las competencias suelen ser regionales y la aplicación corresponde a los municipios. Pero desde Derechos Sociales admiten que el debate sobre si obligar a todas las administraciones a intervenir en los precios tendrá que darse en las próximas semanas.

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